L'usucapione è una controversia in materia di diritti reali: ai sensi dell'art. 5 del D.Lgs. 28/2010, prima di rivolgersi al Tribunale occorre avviare la mediazione con il proprietario risultante dai registri immobiliari o con i suoi eredi.
L'accordo che accerta l'usucapione
L'art. 2643, n. 12-bis, del codice civile prevede la trascrizione degli accordi di mediazione che accertano l'usucapione. Se il proprietario formale riconosce che il possesso si è protratto per il tempo e con i requisiti di legge (di regola vent'anni, art. 1158 c.c.), le parti possono formalizzarlo in un accordo che, trascritto, rende pubblico l'acquisto.
Per la trascrizione la sottoscrizione del verbale deve essere autenticata da un pubblico ufficiale autorizzato, di regola un notaio (art. 11 del D.Lgs. 28/2010). Il mediatore non accerta né certifica che l'usucapione sia maturata: l'accordo nasce dalla volontà delle parti.
Chi deve partecipare
Tutti coloro che risultano titolari di diritti sul bene: il proprietario intestatario o, se è deceduto, tutti i suoi eredi; in caso di comproprietà, tutti i comproprietari. Un accordo firmato solo da alcuni non produce effetti verso chi non vi ha preso parte. Se hai ricevuto una convocazione puoi aderire al procedimento online.
Cosa preparare
- visure e planimetrie catastali, ispezioni ipotecarie aggiornate;
- eventuali titoli, atti o scritture relativi al bene;
- prove del possesso nel tempo: utenze, tributi, ricevute di lavori;
- i nominativi di chi può confermare la durata del possesso.
Le ispezioni ipotecarie servono anche a verificare se sul bene gravano ipoteche o altri diritti di terzi: l'accordo produce effetti tra le parti e non libera il bene dai pesi già esistenti verso chi non vi ha partecipato.
Il procedimento in quattro passaggi
Deposito della domanda
L'avvocato deposita la domanda online indicando l'immobile e i titolari risultanti dai registri. Le parti partecipano con i propri avvocati, come previsto dal D.Lgs. 28/2010.
Convocazione
La segreteria designa il mediatore e convoca il proprietario o gli eredi. Il primo incontro si tiene di regola tra il 20° e il 40° giorno dal deposito.
Incontri
Le parti verificano con il mediatore la documentazione e la possibilità di un accordo, in sede o in videoconferenza. Se l'accordo è vicino, conviene coinvolgere per tempo il notaio.
Esito
Con l'accordo autenticato si procede alla trascrizione. Senza accordo, il verbale di mancato accordo consente di proporre la domanda al Tribunale. Il procedimento dura al massimo tre mesi, prorogabili di altri tre su accordo delle parti.
Un organismo iscritto al Registro del Ministero della Giustizia
Iscritto al n. 1121
Organismo di mediazione civile e commerciale iscritto al Registro del Ministero della Giustizia ai sensi del D.Lgs. 28/2010. Mediatori terzi e imparziali.
Deposito online
La domanda si deposita dal sito in pochi minuti. La segreteria la protocolla, assegna il numero RGM e convoca le altre parti.
In sede o da remoto
Incontri su appuntamento nella sede di Roma, in Via Bertoloni 27 (zona Parioli), nelle altre sedi oppure in videoconferenza.
Quanto costa
Le spese sono stabilite dal D.M. 150/2023 e dipendono dal valore dell'immobile. Per le materie obbligatorie, spese di avvio e primo incontro sono, per ciascuna parte: 80 € fino a 1.000 €, 156 € da 1.000,01 a 50.000 €, 224 € oltre 50.000 € o per valore indeterminato, oltre IVA e spese vive documentate. Il dettaglio è nella pagina Tariffe; restano a parte i compensi degli avvocati e del notaio. Il verbale di accordo è esente dall'imposta di registro entro 100.000 euro di valore (art. 17 D.Lgs. 28/2010); il trattamento fiscale del singolo caso va verificato con un professionista.
Domande frequenti
L'usucapione si può ottenere in mediazione?
In mediazione non si ottiene una decisione, ma le parti possono concludere un accordo che accerta l'usucapione. Con la sottoscrizione autenticata da un pubblico ufficiale autorizzato, l'accordo si trascrive ai sensi dell'art. 2643, n. 12-bis, c.c.
La mediazione è obbligatoria per l'usucapione?
Sì: l'accertamento dell'usucapione rientra nelle controversie in materia di diritti reali, per le quali la mediazione è condizione di procedibilità (art. 5 D.Lgs. 28/2010).
Serve il notaio?
Per trascrivere l'accordo sì: la sottoscrizione del verbale deve essere autenticata da un pubblico ufficiale autorizzato, di regola un notaio.
E se il proprietario non si presenta?
Il mediatore redige il verbale di mancato accordo e l'usucapione può essere fatta valere in giudizio. La mancata partecipazione senza giustificato motivo può avere conseguenze nel processo (art. 12-bis D.Lgs. 28/2010).
Quanto dura il procedimento?
Al massimo tre mesi dal deposito, prorogabili di altri tre su accordo delle parti. Il primo incontro si tiene di regola tra il 20° e il 40° giorno dal deposito.
Per un approfondimento su requisiti, limiti verso i terzi e aspetti fiscali leggi l'articolo dell'Osservatorio Usucapione in mediazione: come si accerta con un accordo.
Devi accertare un'usucapione?
Lun–Ven 9:00–13:00 e 14:00–18:00