Usucapione in mediazione: come si accerta con un accordo

Chi possiede un immobile da molti anni, comportandosi come proprietario, può chiederne l'accertamento della proprietà per usucapione. Prima della causa c'è un passaggio obbligato: la mediazione. E se il proprietario risultante dai registri riconosce la situazione, l'accordo raggiunto in mediazione può essere trascritto nei registri immobiliari.

Cos'è l'usucapione

L'usucapione è un modo di acquisto della proprietà (o di altri diritti reali) fondato sul possesso protratto nel tempo. Per i beni immobili il codice civile prevede tre ipotesi principali:

• usucapione ordinaria: possesso continuato per vent'anni (art. 1158 c.c.);
• usucapione abbreviata: dieci anni dalla trascrizione, per chi ha acquistato in buona fede da chi non era proprietario, in forza di un titolo idoneo debitamente trascritto (art. 1159 c.c.);
• piccola proprietà rurale: termini ridotti per i fondi rustici e i fabbricati annessi (art. 1159-bis c.c.).

Il possesso deve essere pacifico, pubblico e ininterrotto: non basta usare un bene con il permesso del proprietario, perché in quel caso si ha una semplice detenzione.

Perché l'usucapione passa dalla mediazione

L'accertamento dell'usucapione è una controversia in materia di diritti reali. Per queste materie la mediazione è condizione di procedibilità della domanda giudiziale, ai sensi dell'art. 5 del D.Lgs. 28/2010: prima di rivolgersi al Tribunale occorre quindi avviare un procedimento di mediazione con il proprietario risultante dai registri immobiliari (o con i suoi eredi).

Le parti devono partecipare con l'assistenza obbligatoria di un avvocato, ai sensi dell'art. 8 del D.Lgs. 28/2010.

L'accordo che accerta l'usucapione e la trascrizione

Dal 2013 l'art. 2643, n. 12-bis, c.c. (introdotto dal D.L. 69/2013, convertito dalla L. 98/2013) prevede la trascrizione degli accordi di mediazione che accertano l'usucapione. In pratica, se il proprietario formale riconosce che il possesso si è protratto per il tempo e con i requisiti richiesti dalla legge, le parti possono formalizzarlo in un accordo che, una volta trascritto, rende pubblico l'acquisto nei registri immobiliari.

Per la trascrizione la sottoscrizione del verbale di accordo deve essere autenticata da un pubblico ufficiale a ciò autorizzato, di regola un notaio (art. 11 del D.Lgs. 28/2010). Il mediatore non ha questo potere: per questo, quando l'accordo è vicino, è utile coinvolgere per tempo il notaio, che valuta la documentazione necessaria alla trascrizione.

Prima dell'incontro conviene raccogliere tutto ciò che documenta il bene e il possesso: visure e planimetrie catastali, ispezioni ipotecarie, eventuali titoli, utenze, ricevute di tributi o lavori pagati, dichiarazioni di chi può testimoniare la durata del possesso.

Chi deve partecipare

Devono partecipare tutti coloro che risultano titolari di diritti sul bene: il proprietario intestatario o, se è deceduto, tutti i suoi eredi. Se il bene è in comproprietà, servono tutti i comproprietari. Un accordo firmato solo da alcuni non produce effetti nei confronti di chi non vi ha preso parte.

Quando il proprietario è irreperibile, o gli eredi non sono individuabili, l'accordo è difficilmente praticabile e la strada resta, di norma, quella giudiziale.

Hai ricevuto una convocazione per una mediazione sull'usucapione di un immobile intestato a te o a un tuo familiare? Puoi aderire al procedimento online, indicando il numero RGM riportato nella comunicazione.

I limiti dell'accordo verso i terzi

L'accordo di mediazione non equivale a una sentenza. Con l'ordinanza n. 565 del 9 gennaio 2025, la Corte di Cassazione (Sez. III) ha affermato che l'accordo che riconosce l'usucapione di un immobile già ipotecato non è opponibile al creditore ipotecario la cui ipoteca sia stata iscritta prima della trascrizione dell'accordo: valgono le regole generali sulla trascrizione (artt. 2644 e 2650 c.c.) e l'accordo non ha l'effetto di liberare il bene dai pesi esistenti nei confronti di chi non vi ha partecipato.

La sentenza che accerta l'usucapione, resa nel contraddittorio con tutti gli interessati, ha invece effetti più ampi. Prima di scegliere la via dell'accordo è quindi importante che gli avvocati verifichino, con le ispezioni ipotecarie, se sul bene gravano ipoteche, pignoramenti o altri diritti di terzi.

Costi e aspetti fiscali

Le spese di mediazione si determinano in base al valore della controversia e sono indicate nella pagina Tariffe. A queste si aggiungono il compenso degli avvocati e, per la trascrizione, quello del notaio che autentica le firme.

Sul piano fiscale, l'art. 17 del D.Lgs. 28/2010 esenta il verbale di accordo dall'imposta di registro entro il limite di valore di 100.000 euro; oltre questa soglia l'imposta è dovuta per la parte eccedente. Con la risposta a interpello n. 235 del 31 luglio 2020 l'Agenzia delle Entrate ha ritenuto l'accordo che accerta l'usucapione esente anche dalle imposte ipotecaria e catastale. Il trattamento del singolo caso va comunque verificato con un professionista.

Se l'accordo non si raggiunge

Se il proprietario non partecipa o non riconosce l'usucapione, il mediatore redige il verbale di mancato accordo e la condizione di procedibilità è soddisfatta: chi intende far valere l'usucapione può proporre la domanda giudiziale. La mancata partecipazione senza giustificato motivo può avere conseguenze nel successivo giudizio, ai sensi dell'art. 12-bis del D.Lgs. 28/2010.

Domande frequenti

Altre domande su avvio, costi e mancata partecipazione sono nelle FAQ.