Caso tipo: infiltrazioni dal piano di sopra, tra vicini e condominio

Una macchia scura che si allarga sul soffitto del bagno, l'intonaco che si stacca, un vicino che dice «da me è tutto asciutto». Le infiltrazioni sono tra le cause più frequenti di lite in condominio, anche perché all'inizio nessuno sa con certezza da dove venga l'acqua. Un caso immaginario aiuta a capire come la mediazione può chiudere la vicenda prima che il danno, e il conflitto, si allarghino.

Il caso

La signora Rossi abita al terzo piano di un condominio di sei unità. Da qualche mese il soffitto del suo bagno presenta macchie di umidità sempre più estese. Chiede al vicino del quarto piano, il signor Bianchi, di verificare il suo bagno; lui risponde che il problema non è suo e che probabilmente dipende dalla colonna di scarico condominiale. L'amministratore, interpellato, sostiene invece che la colonna è in ordine.

Dopo una lettera del suo avvocato rimasta senza risposta, la signora Rossi deposita una domanda di mediazione nei confronti del signor Bianchi e del condominio, chiedendo l'eliminazione della causa delle infiltrazioni e il rimborso dei lavori di ripristino.

Chi risponde delle infiltrazioni

La risposta dipende dall'origine dell'acqua:

• se proviene da impianti o parti di proprietà esclusiva (ad esempio la tubazione che serve solo l'appartamento sovrastante, la guarnizione della doccia), risponde di regola il proprietario di quell'unità, come custode (art. 2051 c.c.);
• se proviene da parti comuni (la colonna di scarico, il tetto, la facciata), risponde di regola il condominio (artt. 1117 e 2051 c.c.);
• per i lastrici solari di uso esclusivo esiste una regola specifica di concorso tra il condominio e il titolare dell'uso esclusivo (art. 1126 c.c., come interpretato dalle Sezioni Unite della Cassazione con la sentenza n. 9449/2016).

Proprio perché l'origine non è chiara, la signora Rossi ha coinvolto sia il vicino sia il condominio: in mediazione devono partecipare tutti i soggetti che potrebbero essere chiamati in un eventuale giudizio.

La mediazione era obbligatoria?

Per le controversie in materia di condominio la mediazione è condizione di procedibilità (art. 5, comma 1, D.Lgs. 28/2010). Per individuarle si fa riferimento all'art. 71-quater delle disposizioni di attuazione del codice civile: sono le liti sulla violazione o errata applicazione delle norme sul condominio. Quando l'infiltrazione proviene da parti comuni, la lite rientra di regola in questa categoria; quando invece riguarda esclusivamente due proprietà private, la qualificazione è più discussa e va valutata caso per caso. In questo caso, coinvolgendo anche il condominio, avviare la mediazione era la scelta più prudente. In ogni caso, la mediazione resta sempre possibile anche su base volontaria.

Gli incontri

Al primo incontro partecipano la signora Rossi, il signor Bianchi e l'amministratore, ciascuno con il proprio avvocato. Il mediatore ricorda che nessuno è lì per essere giudicato e che lo scopo è capire insieme come fermare il danno. Le tre parti concordano di affidare a un tecnico scelto di comune accordo un sopralluogo nei due appartamenti e sulla colonna di scarico, dividendo il costo in tre parti.

La verifica individua due cause concorrenti: un raccordo deteriorato dello scarico della doccia del signor Bianchi e un tratto ammalorato della colonna condominiale.

L'accordo

• il signor Bianchi fa sostituire il raccordo a proprie spese entro quindici giorni;
• il condominio si impegna a riparare il tratto di colonna, previa approvazione dell'assemblea;
• le spese di ripristino del bagno della signora Rossi sono ripartite tra il signor Bianchi e il condominio in percentuali concordate sulla base della relazione tecnica;
• ciascuna parte sostiene le proprie spese legali.

Per la parte che riguarda il condominio l'accordo viene sottoposto all'assemblea, che lo approva con le maggioranze dell'art. 1136 c.c. entro il termine indicato. Se non lo avesse approvato entro quel termine, la conciliazione si sarebbe intesa non conclusa (art. 5-ter D.Lgs. 28/2010).

Cosa insegna il caso

1. Coinvolgere tutti i possibili responsabili evita accordi incompleti.
2. Una verifica tecnica condivisa costa meno di due perizie contrapposte e riduce il conflitto.
3. Il tempo è un fattore: ogni mese di attesa aumenta il danno.
4. L'assemblea va informata per tempo: il termine per l'approvazione deve essere realistico.

Per sapere come si svolge in pratica il primo incontro, leggi Mediazione condominiale: come si svolge il primo incontro.

Domande frequenti

Altre domande su avvio, costi e mancata partecipazione sono nelle FAQ.