Le controversie tra locatore e conduttore, o tra comodante e comodatario, sono tra le più frequenti. Per la maggior parte di esse la mediazione è un passaggio obbligato prima della causa; per lo sfratto valgono invece regole particolari.
Quali controversie sono interessate
Ai sensi dell'art. 5 del D.Lgs. 28/2010, la mediazione è condizione di procedibilità per le controversie in materia di locazione, comodato e affitto di aziende. Rientrano, ad esempio, le liti su:
- canoni non pagati, aggiornamenti ISTAT e oneri accessori;
- restituzione del deposito cauzionale;
- danni all'immobile al termine del rapporto;
- recesso, disdetta e rinnovo del contratto;
- restituzione del bene concesso in comodato.
Chi intende agire in giudizio deve quindi prima avviare la mediazione; le parti partecipano con l'assistenza obbligatoria di un avvocato (art. 8 del D.Lgs. 28/2010).
Il caso dello sfratto
Il procedimento per convalida di licenza o di sfratto è escluso dall'obbligo di mediazione, ma solo nella sua fase iniziale: l'esclusione vale fino al mutamento del rito previsto dall'art. 667 c.p.c. Se il conduttore si oppone e il giudizio prosegue con il rito ordinario delle locazioni, la mediazione diventa necessaria e il giudice assegna il termine per avviarla.
Su chi gravi l'onere di avviarla in questa fase, la giurisprudenza di merito prevalente lo attribuisce al locatore intimante, considerato attore in senso sostanziale; l'orientamento non è però uniforme, ed è opportuno che entrambe le parti, con i rispettivi avvocati, verifichino il punto senza attendere la scadenza del termine.
Il decreto ingiuntivo per i canoni
Anche il procedimento per ingiunzione è escluso nella fase iniziale. In caso di opposizione, una volta che il giudice si è pronunciato sulla provvisoria esecuzione, la mediazione va avviata e l'onere grava sulla parte che ha chiesto il decreto, cioè il creditore opposto (art. 5-bis del D.Lgs. 28/2010).
Come si svolge
La parte che avvia la mediazione deposita la domanda presso l'Organismo; la segreteria comunica all'altra parte la data del primo incontro, che si tiene tra il 20° e il 40° giorno dal deposito. Al primo incontro il mediatore illustra funzione e modalità della mediazione e le parti, con i propri avvocati, valutano se proseguire. Gli incontri possono svolgersi in presenza o con collegamento da remoto.
Sei il conduttore, il locatore o il comodatario convocato in mediazione? Puoi aderire al procedimento online con il numero RGM indicato nella comunicazione.
Cosa si può concordare
La mediazione consente soluzioni che una sentenza difficilmente prevede: un piano di rientro dei canoni arretrati, una data concordata per il rilascio dell'immobile, la compensazione tra deposito cauzionale e danni, la prosecuzione del rapporto a condizioni nuove. Il mediatore non decide chi ha ragione: aiuta le parti a confrontarsi sugli interessi concreti di ciascuna.
L'accordo sottoscritto dalle parti e dai loro avvocati costituisce titolo esecutivo, anche per l'esecuzione per consegna e rilascio, ai sensi dell'art. 12 del D.Lgs. 28/2010. Le spese del procedimento sono indicate nella pagina Tariffe.
Domande frequenti
Altre domande su avvio, costi e mancata partecipazione sono nelle FAQ.
La mediazione è obbligatoria per le controversie di locazione?
Sì. Locazione, comodato e affitto di aziende rientrano tra le materie per le quali la mediazione è condizione di procedibilità della domanda giudiziale, ai sensi dell'art. 5 del D.Lgs. 28/2010.
Per lo sfratto serve la mediazione?
Non nella fase iniziale: il procedimento per convalida di licenza o di sfratto è escluso fino al mutamento del rito previsto dall'art. 667 c.p.c. Se il conduttore si oppone e il giudizio prosegue, la mediazione diventa necessaria.
Chi deve avviare la mediazione dopo l'opposizione allo sfratto?
La giurisprudenza di merito prevalente pone l'onere a carico del locatore intimante, considerato attore in senso sostanziale; l'orientamento non è uniforme ed è opportuno verificarlo con il proprio avvocato.
Il comodato rientra tra le materie obbligatorie?
Sì. Le controversie in materia di comodato, ad esempio sulla restituzione del bene concesso in uso, sono soggette alla mediazione obbligatoria.
L'accordo raggiunto in mediazione si può eseguire?
Sì. L'accordo sottoscritto dalle parti e dai loro avvocati costituisce titolo esecutivo, anche per l'esecuzione per consegna e rilascio, ai sensi dell'art. 12 del D.Lgs. 28/2010.
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